Bulgaristan'da gayrimenkul satın almak, hem Avrupa Birliği topraklarında bir yatırıma sahip olmak hem de oturum/vize süreçlerinde kolaylık sağlamak adına Türk vatandaşları arasında oldukça popülerdir. Ancak Bulgaristan mülkiyet hukuku, Türkiye'den farklı kurallara ve yabancılar için bazı yasal kısıtlamalara tabidir.
Yabancılar İçin En Önemli Kısıtlama: Toprak (Arsa) Sahipliği
Bulgaristan kanunlarına göre, Avrupa Birliği (AB) vatandaşı olmayan yabancı gerçek kişiler (örneğin sadece T.C. vatandaşı olanlar), Bulgaristan'da şahıs olarak toprak (arsa, tarla, bahçe) satın alamazlar.
- Apartman Dairesi Alımı: Bir apartman dairesi veya rezidans aldığınızda, altındaki toprak payı hariç sadece konutun mülkiyetini (Akt 16 belgeli binaları) şahsınız adına sorunsuz alabilirsiniz.
- Müstakil Ev ve Arsa Alımı: Eğer bahçeli bir ev veya doğrudan boş bir arsa almak istiyorsanız, bunu şahsınız adına yapamazsınız. Çözüm olarak; 4. Haber'de anlattığımız gibi Bulgaristan'da bir limited şirket kurup, arsayı bu şirket adına resmi olarak satın alabilirsiniz.
Adım Adım Gayrimenkul Alım Prosedürü
Bulgaristan'da beğendiğiniz mülkü güvenli bir şekilde üzerinize geçirmek için şu adımları izlemeniz gerekir:
- Ön Sözleşme (Predvaritelen Dogovor): Alıcı ve satıcı arasında emlakçı veya avukat huzurunda yapılır. Mülkün bedeli, ödeme şartları ve tapu tarihi belirlenir. Genellikle %10 kapora ödenir.
- Temiz Belgesi Kontrolü (Udostoverenie za Tejestva): Tapu dairesinden (Ipoteken Registar) mülk üzerinde ipotek, haciz veya mahkeme kararı olup olmadığı avukatınız tarafından mutlaka sorgulanmalıdır.
- Noter Huzurunda Satış (Notarialen Akt): Türkiye'deki tapu dairesi sisteminin aksine, Bulgaristan'da mülk satışı mülkün bulunduğu bölgedeki yetkili Noter (Notarius) huzurunda resmiyet kazanır. Noter, tarafların kimliğini ve paranın banka kanalıyla ödendiğini onaylar.
Gizli Maliyetler: Gayrimenkul alırken sadece ev bedeli ödenmez. Mülk değerinin yaklaşık %3.5 ila %5'i arasında değişen yerel vergi (Mestni Danatsi), noter harcı ve tapu tescil masrafları alıcıya aittir.